07.10.2008: Ипотеку штормит, НО кризис не предвидится

     В ближайшие годы в России планируется значительно увеличить объемы жилищного строительства – до 100 млн кв. м в год и более. Только в прошлом году введено в строй около 61 млн кв. м жилых площадей. Рост объемов строительства по сравнению с 2006 годом составил 21 процент. «Запуск механизма строительства по-настоящему массового, современного и комфортного жилья является стратегической задачей для государства. В 2008 году положительные темпы его роста сохраняются и составляют примерно 5,2% от показателя предыдущего года», - подчеркнул на встрече в Государственной думе глава российского правительства Владимир Путин.

     По словам премьер-министра, «с жилищным вопросом тесно связана и другая центральная проблема современной России - демографическая ситуация». «В последние два года мы наблюдаем весьма неплохую динамику в данной сфере», - отмечает В.Путин. В 2007 году число родившихся малышей в стране превысило 1,6 млн человек. За первые шесть месяцев 2008 года прирост рождаемости составил 8,3% по отношению к первому полугодию 2007-го.

     «Ипотечного кризиса, подобного американскому, в России не будет. Но это вовсе не означает, что на ипотечном рынке нашей страны все благополучно», - сказал премьер.

     ЗА ДЕСЯТЬ лет существования Федерального закона об ипотеке потребители перестали бояться брать в долг на покупку жилья - это значительный шаг вперед. Но кредит по-прежнему доступен лишь незначительному числу граждан. Финансовый кризис, разразившийся после массового дефолта заемщиков США, лишил их доступа к дешевым и длинным деньгам. Ипотечные кредиты в России в свою очередь стали еще менее доступными. Что выберет власть в этой ситуации - популистские меры, связанные с дотациями и льготами из бюджета, или развитие рыночных механизмов - покажет ближайшее будущее.

      Институт ипотеки в России должен сформировать систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи станет приоритетом каждого гражданина. Как следствие, в большей степени должны проявляться новые тенденции в сознании населения - переход от так называемой «философии сбережений» (откладывания средств «на черный день») к философии жизни в кредит, когда в рамках ипотеки заемщики единовременно получают средства, компенсируемые их будущими доходами в течение 20-30 лет.

     СЕГОДНЯ во всех субъектах Российской Федерации действуют ипотечные компании и сервисные агенты. В минувшем году более 300 банков выдавали кредиты под ипотеку. На конец 2007-го их сумма составила 556 млрд рублей. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов.

      Совершены и первые сделки по рефинансированию - кредитованию Банком России кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты, чему в немалой степени способствовало государство. Главной проблемой сегодняшнего дня является формирование вторичного рынка закладных (где осуществляется продажа и покупка закладных). Рынок дает возможность кредитору продать долговое обязательство до наступления срока его погашения.

     При условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка у игроков появляется возможность привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

     НЕДООЦЕНКА важности данной проблемы привела к трудностям, возникшим во многих региональных банках и компаниях, активно участвующих в ипотечных программах. Они столкнулись с отсутствием так называемых «длинных пассивов».

     Показатели приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. Но в то же время сделки по секьюритизации (выпуску новых долговых обязательств в виде облигаций, либо непосредственно меняющихся на старый долг, либо поступающих в продажу), обеспечили рефинансирование чуть более 10% от общего числа выданных ипотечных кредитов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

     Негативными последствиями искусственно вызванного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей. Произошло это за счет снижения требований, что привело к существенному росту дефолтов среди заемщиков. Непрекращающийся рост цен снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения, составляющего поряд-ка 20 процентов.

      В ПОСЛЕДНИЕ два года в стране возникли проблемы и с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку на 3% снизил темпы ввода в строй жилья в нынешнем году. В этой ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке - ВТБ24, АИЖК - вынуждены принять непопулярные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним.

      К сожалению, система ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Причина в том, что при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать его в кредит. Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять доминирующее положение, аналогичное занимаемому в большинстве развитых стран.

Оставить сообщение:

Имя: