Как снизить расходы или избежать уплаты налога с продажи квартиры?
Поговорим о нюансах при расчете налоговой базы с использованием налоговых вычетов. Для удобства будем называть "первым" налоговым вычетом - вычет в размере 1 млн рублей. "Вторым" налоговым вычетом – вычет в размере расходов, потраченных на получение доходов.
Нюанс номер один. При применении налоговых вычетов нужно обязательно учитывать тот факт, что данные вычеты даются не на объект, а на налоговый период. Соответственно, если вы продаете в одном налоговом периоде две квартиры, то "первый" вычет будет не два миллиона рублей, а один. Также обратите внимание на то, что "второй" вычет применяется не вместе с "первым", а вместо него. Т.е. налогоплательщику дается выбор: какой из вычетов применить, и в случае продажи двух квартир в одном налоговом периоде, нельзя будет к одной квартире применить вычет в размере 1 млн рублей, а к другой в размере расходов, потраченных на ее приобретение. Например, вы решили продать две квартиры, каждая из которых стоит 6 млн рублей. Обе в собственности менее трех лет. Первая была получена в наследство, вторая куплена за 5 млн рублей. Налог, который вам придется заплатить, будет рассчитываться так: 6 млн плюс 6 млн минус 5 млн, и полученный результат умножить на 13%. При этом налог от продажи какого угодно количества квартир, находящихся в собственности более трех лет, платиться не будет.
Нюанс номер два. При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Т.е., если вы решили продать ½ долю квартиры, то "первый" налоговый вычет составит 500 тыс. рублей. А "второй" налоговый вычет – половину суммы, потраченную на покупку квартиры.
Нюанс номер три касается имущества, полученного в наследство. Дело в том, что согласно Гражданскому Кодексу РФ, наследник становится собственником с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации перехода права собственности. Например, наследодатель умер 5 лет назад. Свидетельство о праве собственности на квартиру получено 1 год назад. При продаже такой квартиры, налог не платится.
Нюанс номер четыре касается собственников жилищных, жилищно-строительных, дачных и иных потребительских кооперативов. Право собственности на имущество, расположенное в таких кооперативах, возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая. Соответственно, время владения таким имуществом на правах собственника, следует отсчитывать с даты, указанной в справке о полной выплате пая, а не с даты регистрации права собственности. И если член кооператива, полностью выплативший пай 10 лет назад, зарегистрировал право собственности на квартиру только два года назад, то при продаже квартиры, никакого налога он не платит.
Последнее, о чем мне хотелось бы рассказать в рамках темы, это о практике "занижения" стоимости квартиры в договоре купли-продажи, для уменьшения налогооблагаемой базы. Сейчас при продаже квартиры, находящейся менее трех лет в собственности, продавцы зачастую указывают в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 990 тыс. рублей, что в большинстве случаев существенно ниже реальной стоимости квартиры. Таким образом, они пытаются избежать налогообложения. Я искреннее рекомендую не делать этого. Во-первых, понижается ликвидность и стоимость объекта, так как покупатели, при прочих равных, будут выбирать квартиру, продавец которой укажет в договоре реальную стоимость. А во-вторых, продавец подвергает себя риску получения налоговых претензий за уклонение от уплаты налогов. Особенно - на фоне повышения внимания налоговых служб к сделкам, оформленным "по сумме до миллиона".
Так что же делать, если квартиру продать надо, а налог платить не хочется?
Во-первых, не нужно забывать про "второй" налоговый вычет, с помощью которого нередко можно ощутимо сократить затраты на налогообложение. Во-вторых, имеет значение и фактор скорости продажи. Ведь не исключено, что до наступления трехлетнего периода осталось каких-то полгода…
На, а если ничего из этого нет? Что ж, тогда придется заложить расходы, связанные с уплатой налога в состав своих затрат. Поверьте, время и нервы, которые могут быть потрачены в случае "разборок" с налоговиками при продаже по "заниженной цене", не компенсирует никакая сумма. Тем более что попав в фокус внимания налоговых служб, и сумму сохранить, скорее всего, не удастся…
Константин Барсуков, Заместитель Генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
