Ипотечное фиаско состоялось?

     Похоже, что в России закончилась эйфория от возможности купить квартиру в кредит, - сегодня подсчитываем промахи, пожиная плоды доступной ипотеки. Ведь когда у нас появилось ипотечное кредитование, на его мог рассчитывать практически каждый. И чего греха таить, справки о доходах, предоставляемые заемщиками, были откровенно сфабрикованные, на что, впрочем, кредиторы закрывали глаза, раздавая займы любому желающему. И желающие были. Только в Алтайском крае были рефинансированы миллиарды рублей, оформлены тысячи сделок. Однако, уже тогда, 2-3 года назад некоторые дальновидные эксперты предрекали «кризис жанра», предупреждая об оборотной стороне ипотеки.

     Так оно и вышло: безоглядность кредиторов с ними же и сыграло злую шутку. Многие заемщики не выдержали бремени выплат по кредитному договору. Кто-то изначально не рассчитал своих финансовых возможностей, кто-то в силу непредвиденных обстоятельств потерял источник дохода, а кто-то изначально не собирался погашать ипотечный долг, так как приобретал недвижимость в спекулятивных целях. В итоге тысячи людей оказались в неприглядном статусе дефолтников, то есть не справившимися со взятыми на себя обязательствами. Причем, с каждым днем число неплатежей по ипотеке растет все больше.

      У нас, в Алтайском крае, в текущем году даже появилось специализированное агентство «ЮСБ-Алтай» по сбору долгов. То есть можно говорить о масштабах возникшей проблемы. А то, что это проблема, сомневаться не приходится. Сотни решений сегодня принимается судом в пользу кредитора о взыскании задолженности с заемщика. Стоит отметить, что пока абсолютно все дела в суде выигрывает кредитор, а потому шансов у заемщика на то, что «правда» будет на его стороне, нет. Рассчитываться с банком все равно придется, причем с учетом накопившихся за время невыплат всех штрафов и пени. Всю недвижимость, находящуюся в залоге у кредитора, последний реализует, чтобы компенсировать задолженность, а людей просят освободить занимаемое жилье. Не идти на контакт и откровенно «воевать» с залогодержателем себе же дороже, а потому от такой идеи сразу же стоит отказаться. Не справились со своими обязанностями заемщика, постарайтесь хотя бы выйти из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

     Итак, к чему привел массовый невозврат денежных средств по ипотечным договорам? Банки, чтобы не допустить усугубления ситуации, подстраховались: ужесточили требования к будущим заемщикам и стали тщательно проверять платежеспособность каждого. А сейчас еще и произошло повышение процентных ставок и увеличение минимального первоначального взноса. То есть ипотека по-прежнему функционирует как инструмент приобретения жилья, но доступна теперь далеко не всем.

     «В связи с кризисом ликвидности, банки сегодня ужесточили условия получения ипотечных кредитов, - говорит Дмитрий Кокорев, руководитель агентства недвижимости «Статус 7». – Многие банки в Барнауле на сегодняшний день уже повысили процентные ставки и увеличили размер первоначального взноса, более тщательно проверяется платежеспособность заемщиков. И, как следствие, сразу же большое количество людей, желающих оформить ипотеку на приобретение жилья, отсеялось, и лишь немногие сегодня могут быть признаны банком благонадежными заемщиками, и получить кредит. Соответственно, с уменьшением количества людей, способных воспользоваться ипотекой как инструментом приобретения недвижимости, упал и общий спрос на жилье, а вместе с этим, снизились и цены. Это естественный взаимосвязанный процесс».

     Так, если раньше, пока ипотека была доступной, люди расталкивали друг друга локтями, чтобы купить себе подходящее жилье, при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы. Это приводило к стихийной скупке недвижимости, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную. Уже в 2006 году к лету ситуация выглядела абсолютно иначе. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – росло с каждым днем. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляло продавцов постепенно умерять аппетиты, и цены падали. И сейчас наблюдается тенденция к снижению цены на недвижимость. Никаких предпосылок для ее роста пока нет. То есть, вроде бы и цены становятся доступнее, а вот покупать недвижимость некому.

     «Даже с идеально оформленными документами, официальными справками о доходах, стало невероятно тяжело оформить ипотеку, - говорит заместитель директора по управлению агентства недвижимости «Династия» Диана Роговая. – Но на самом деле, проблема не в заемщиках, а в банках. Пока только единицы сохранили более-менее щадящие условия, на которых наши заемщики могут получить кредит, но в большинстве своем банки испытывают внутренние трудности, что неминуемо отражается на клиентах. Могу сказать однозначно то, что в подобных условиях, при недоступности ипотечного кредитования и отсутствия спроса на рынке жилья, цены на недвижимость будут снижаться и в дальнейшем…»

     Соглашается с коллегами и риэлтер агентства недвижимости «Котельщик» Наталья Пащенко. «От нас, риэлтеров, сегодня ничего не зависит, - говорит Наталья Ивановна, - банки изменили требования к клиентам, и отказ следует за отказом. Буквально на днях, оформляя ипотечный кредит одному из своих клиентов на условиях внесения 10% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилья, нас поставили перед фактом увеличения размера взноса до 30%. То есть, с каждым днем получить ипотеку становится все сложнее».

     О том, что может «спасти» российскую ипотеку, аналитики в своем большинстве сходятся во мнениях. «На самом деле, перспективы ипотеки сейчас зависят от дальнейших действий правительства, от того, поддержит ли оно систему ипотечного кредитования, - продолжает Дмитрий Кокорев. – В случае если это произойдет, и государство поможет банковским организациям финансовыми вливаниями со своей стороны, есть вероятность дальнейшего кредитования населения под более низкий процент и стабилизации ситуации на рынке недвижимости в целом. Других же предпосылок для изменения положения на рынке пока нет, потому, скорее всего, цены зафиксируются на том уровне, которого они достигли сейчас, и далее будут повышаться параллельно инфляции».

     Одна из последних обнадеживающих новостей стала информация о том, что правительство планирует выделить в помощь ведущим банкам 60 млрд.рублей, поддержав таким образом систему ипотечного кредитования. Означает ли это, что у ипотеки появится второй шанс? Вполне возможно. И это покажет время.

Олеся Никуляк, "Недвижимость Алтай"